Che cosa è e come si redige un masterplan? Breve guida pratica ad uso e consumo dei progettisti

Un masterplan è un documento di pianificazione dinamica a lungo
termine che fornisce un layout concettuale per guidare la crescita e
lo sviluppo di un area. Unmasterplan riguarda il collegamento tra
edifici, contesti sociali e ambienti circostanti, include analisi,
raccomandazioni e proposte per la popolazione, l’economia,
l’alloggio, i trasporti, le strutture della comunità e l’uso del
territorio di un sito.

Come redigere un masterplan.

Per redigere un masterplan è necessario:

• sviluppare un programma di fasi e attuazione e identificare le priorità di azione;
• agire come un quadro per la rigenerazione e attrarre investimenti del settore privato;
• concettualizza e modella l’ambiente urbano tridimensionale;
• definire spazi pubblici, semiprivati ​​e privati ​​e servizi pubblici;
• determina il mix di usi e la loro relazione fisica;
• coinvolgere la comunità locale e agire come costruttore di consenso.

Poiché le iniziative di rigenerazione delle città sono
generalmente proposte a lungo termine, è importante considerare il
masterplan come un documento dinamico che può essere modificato in
base alle mutevoli condizioni del progetto nel tempo.

Importanza di un masterplan nello sviluppo di una zona nella
rigenerazione urbana

I MasterPlan possono avere un ruolo importante nel determinare la
forma dell’ambiente urbano. Se mal concepiti, possono portare grossi
problemi in futuro.

Quali sono i passaggi per redigere correttamente un masterplan?

A seconda del ruolo del piano generale, potrebbe avere varie
sezioni ed essere sviluppato in diversi modi.

Studio di fattibilità: lo studio di fattibilità è una revisione obiettiva delle opzioni disponibili per lo sviluppo. Comprende risultati, analisi e conclusioni degli esercizi di visioning e scoping per un determinato sito o area del centro città. Indica se il sito scelto è adatto alla funzione prevista, tenendo conto degli aspetti finanziari, sociali e ambientali di ciascuna proposta. Molti masterplan iniziano con uno studio di fattibilità al fine di comprendere il contesto geografico, ambientale e storico del sito. Questo processo si basa sulle informazioni raccolte e sull’analisi sviluppate durante la fase di scoping. In questa fase dovrebbe essere commissionato anche qualsiasi rapporto di base ritenuto necessario (ovvero idrologia, ambiente, patrimonio culturale, trasporti e così via) per informare il processo di pianificazione generale.

Quadro strategico. Il quadro strategico accompagna il piano generale e pone le basi per stabilire le informazioni di base relative al contesto fisico, sociale ed economico del sito e dei dintorni. Queste informazioni di base dovrebbero delineare la posizione e le dimensioni del sito, la topografia e gli usi esistenti. Dovrebbe evidenziare le attuali normative sulla zonizzazione e le politiche di pianificazione pertinenti / applicabili, nonché eventuali opportunità e vincoli particolarmente importanti relativi al sito.

In sintesi, il quadro strategico di un masterplan comprende:

Il piano dovrebbe mostrare l’integrazione delle caratteristiche contestuali. La topografia circostante circostante, l’acqua e le caratteristiche distintive del paesaggio e del patrimonio dovrebbero essere incorporate nella progettazione del piano ove possibile. Questi elementi hanno un impatto enorme sul carattere dell’area urbana.

Caratteristiche dei lotti urbanizzati. Il piano deve mostrare la posizione di vari tipi di usi, densità, rese e dimensioni dei lotti. Quando si sviluppa un alloggio, è necessario considerare una varietà di tipi di alloggio, dimensioni e proprietà. In questo contesto, il piano dovrebbe anche garantire un’adeguata densità abitativa e diversità. Il piano generale dovrebbe anche essere abbastanza flessibile da consentire nel tempo un cambiamento nella diversità abitativa man mano che le comunità maturano. Allo stesso modo, le aree commerciali dovrebbero essere pianificate all’interno di altre aree per promuovere i quartieri a uso misto, che sono vibranti a tutte le ore del giorno. L’intrattenimento e gli usi della terra al dettaglio dovrebbero essere integrati nel piano generale. Infine, il piano generale dovrebbe contenere una strategia per il layout delle strade che si adatterà meglio al carattere del sito.

Spazio aperto e regno pubblico. Gli Stati, in tutto il mondo, richiedono diverse prescrizioni riguardanti l’uso degli spazi aperti. I piani dovrebbero mostrare la posizione degli spazi aperti tra cui funzione, dimensioni e scala. Tuttavia, sia le misure qualitative che quantitative, nonché il rapporto tra usi attivi e passivi, dovrebbero essere presi in considerazione nella progettazione e nel layout. Dovrebbe essere presa in considerazione anche la connessione più ampia alla più ampia rete open space nel suo insieme. Ad esempio, il dipartimento di pianificazione di New York City lavora sulla base del fatto che “il rapporto di spazio aperto è la quantità di spazio aperto richiesto in un lotto di zonizzazione residenziale in distretti non contesti, espresso come percentuale della superficie totale sul lotto di zonizzazione”.

Ad esempio, se un edificio con 20.000 piedi quadrati di superficie ha un fabbisogno di spazio aperto di 20, ciò significherebbe che nel lotto di zonizzazione sarebbero necessari 4.000 piedi quadrati di spazio aperto (0,20 × 20.000 piedi quadrati).

Un altro esempio è il caso di Shanghai, dove nel 2003 il governo municipale ha introdotto la politica del “doppio aumento e doppio calo”, che è stata applicata alla città centrale. Il “doppio aumento” ha richiesto un aumento degli spazi verdi e degli spazi aperti nei nuovi sviluppi, mentre il “doppio decremento” ha richiesto una riduzione dell’area del pavimento dell’edificio e del rapporto dell’area del pavimento (FAR) di questi sviluppi per migliorare la qualità della vita del città centrale. Ciò ha comportato rinegoziazioni contrattuali tra il settore privato e quello pubblico e ha assicurato un ambiente urbano più equilibrato nel centro della città.

Biodiversità e bioedilizia. Il masterplan deve mostrare l’ubicazione dei valori significativi della biodiversità, nonché se e come questi devono essere incorporati nello sviluppo del sito. La biodiversità e i fattori ambientali devono anche essere pianificati all’inizio di progetti di rigenerazione al fine di proteggere, migliorare, gestire e trovare un equilibrio tra usi di sviluppo e sostenibilità della flora e della fauna. Ciò contribuirà ad evitare eventuali problemi politici in una fase successiva. Ad esempio, un sito può ospitare una specie in pericolo, che può richiedere la riprogettazione del sito o il trasferimento della specie. Pertanto, è particolarmente importante esaminare il territorio e valutare la biodiversità all’inizio del processo.

Gestione e servizi idrici integrati. La progettazione del piano deve fondarsi sulle vie navigabili del sito, prendendo decisioni accurate per preservare le zone umide e i bacini idrografici. Allo stesso modo è necessario tenere in fortissima considerazione la capacità e portata dei corsi d’acqua (un argomento che in Italia abbiamo tragicamente visto quanto sia importante).

Trasporto. Il piano di sviluppo di una città deve mostrare la gerarchia delle strade, i percorsi pedonali e quelli ciclabili, la rete dei trasporti pubblici e le rotte commerciali.

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