IMU e TASI – Versamento seconda rata entro il 16 dicembre 2019

Per quanto riguarda l’applicabilità di IMU e TASI sui “beni merce” (aree e fabbricati) delle imprese del settore delle costruzioni, si ricorda che l’IMU è dovuta per le sole aree fabbricabili e che la base imponibile di tali aree è costituita dal “valore venale in comune commercio” al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, tenuto conto, altresì, dei seguenti elementi:

• zona territoriale di ubicazione;
• indice di edificabilità;
• destinazione d’uso consentita;
• oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
• prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Come confermato dalla C.M. 3/DF/2012, il “valore venale in comune commercio” costituisce la base imponibile, ai fini IMU, anche nell’ipotesi di utilizzazione edificatoria dell’area, consistente nella demolizione di un preesistente fabbricato, ovvero di esecuzione, su edifici preesistenti, di interventi di recupero incisivo (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica.

L’imposta è dovuta sull’area, senza computare il valore del
fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori
di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se
antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito,
ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

Per completezza si ricorda che, ai sensi dell’art. 13, co.9-bis,
del D.L. 201/2011, convertito, con modificazioni, nella legge
214/2011, i “beni merce” delle imprese edili, ovvero i
“fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla
vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni
caso locati” sono esenti dall’IMU.

Questa esenzione è estesa anche ai fabbricati acquistati
dall’impresa, sui quali la stessa procede ad interventi di incisivo
recupero (cfr. R.M. 11/DF/2013).

Va precisato che, a pena di decadenza dal suddetto regime di
esenzione, è stato previsto l’obbligo di presentare la
dichiarazione IMU entro il temine del 31 dicembre (anziché 30
giugno) dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la
variazione che fa sorgere l’obbligo di invio della dichiarazione.

Sempre con riferimento al regime di esenzione IMU, si ricorda che
in caso di locazione di fabbricati posseduti dalle imprese
costruttrici, destinati alla vendita e locati per una parte
dell’anno, l’IMU è dovuta per l’intero periodo d’imposta,
senza esenzione per il periodo residuo, nel quale l’immobile non
viene locato.

Per quanto concerne la TASI, ad oggi dovuta sia sulle aree che sui
fabbricati, l’aliquota è fissata in misura pari all’1 per
mille, con possibilità, da parte del Comune, di azzerarla o
aumentarla fino al 2,5 per mille.

Per effetto di una disposizione contenuta nel DL 34/2019 (cd.
Decreto Crescita) a decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati
costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita,
finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati,
saranno esenti anche dalla TASI.

A riguardo, su precisa che il Disegno di Legge di Bilancio per il
2020, attualmente in discussione in Parlamento, (DDL 1586/S)
contiene, tra l’altro, una disposizione volta a fissare la “nuova
IMU” attraverso l’unificazione di TASI ed IMU.

La nuova disciplina prevede, per i fabbricati costruiti per la
vendita e non locati, l’applicazione dell’imposta con aliquota
dell’1 per mille (con possibilità di azzeramento o aumento sino al
massimo del 2,5 per mille), così come attualmente previsto ai fini
TASI.

Dal 1° gennaio 2022 viene, comunque, confermata l’esenzione
totale dei fabbricati dalla “nuova IMU”.

Dichiarazione IMU

La Dichiarazione IMU va presentata, entro il 31 dicembre dell’anno
successivo a quello in cui si è verificata una variazione inerente:

• l’esistenza di circostanze che abbiano determinato riduzioni d’imposta;
• la mancanza, da parte del Comune, delle informazioni necessarie per verificare il corretto versamento dell’imposta.

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